Gelir Vergisi Kanununun 70. Maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak ifade edilmektedir.
Gayrimenkul sermaye iradı tahsil esasına dayalı olup nakden veya ayni olarak elde edilmiş gelir doğrultusunda ve Gelir Vergisi Kanunu 103. Maddesinde belirtilen oranlar dahilinde vergiye tabi tutulur. Gelir beyan edilirken özellik arz eden konu ise ; geçmiş yıllara ait olan kira bedeli tahsil edildiği yılın geliri , gelecek yıllara ait peşinen tahsil edilen tutar ise ilgili yılın geliri olarak beyan edilir.
Konuyu örnekler ile açıklamak gerekirse ;
Örnek 1: Gayrimenkulünü 2015 yılında kiraya veren bir mal sahibi bu gayrimenkule ilişkin 2015-2016-2017 yılları için kira bedelini 2017 yılında topluca tahsil etmiştir. Dolayısıyla tahsilat 2017 yılında gerçekleştiğinden mal sahibinin gayrimenkule ait gelirini 26 Mart 2018 tarihine kadar beyan etmesi gerekmektedir.
Örnek 2 : Gayrimenkulünü 2017 yılı Haziran ayında 3 yıllığına kira veren ve tüm yıllara ait kira bedelini nakden tahsil eden mal sahibi elde ettiği gelirleri ilgili yıl da beyan edecektir. Yani mükellefin 2017 yılına ait olan geliri 26 Mart 2018 tarihine kadar , 2018 yılına ait olan geliri 25 Mart 2019 tarihine kadar , 2019 yılına ait olan geliri 25 Mart 2020 tarihine kadar , 2020 yılına ait olan geliri ise 25 Mart 2019 tarihine kadar beyan etmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul sermaye iradı mükellefin tercihine bağlı olarak iki yöntem ile beyan edilebilir.
1- Gerçek Gider Usulü
Gelir Vergisi Kanunu 74.maddesi hükmünce indirilebilecek giderler sayılmıştır bunlar ;
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri
- Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88′ inci maddenin 3′ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz) Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir)ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı; bu tutar 490 VUK tebliği ile 1.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.)
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz)
- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gelir Vergisi Kanunu 70. Maddesinde sayılan mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi durumunda yukarıda yazılan giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
- Götürü Gider Usulü
300 Seri Nolu Gelir Vergisi tebliğinde 7061 Sayılı yasanın 14.maddesi ile gayrimenkul sermaye iratlarında uygulanan %25 olan götürü gider oranı, 01/01/2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere %15’e düşürülmüştür.
Bu usulü seçen mükellefler için en önemli husus ise iki yıl geçmedikçe bu yöntemden vazgeçip gerçek gider yöntemine dönemezler.
KİMLER GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI VERMELİDİR ?
- Bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken kira geliri (2017 yılı için 3.900 TL) istisna tutarını aşanlar
- İşyeri kira geliri elde edenler kira gelirlerinin brüt tutarı ( gelirin stopaj vergi kesintisi yapılmadan önceki hali ) beyanname verme sınırını ( 2017 yılı için 30.000TL) aşanlar
- Hem işyeri hem de konut kira geliri elde edenler için sınırın aşılıp aşılmadığının tespiti yapılırken işyerinden dolayı elde edilen brüt tutar ile konuttan elde edilen gelir toplanıp 2017 yılı için istisna tutarı olan 3.900 TL çıkarılır ve yine 2017 yılı için işyeri beyan verme sınırı 30.000 TL’yi geçiyor ise işyeri ve konut kira gelirlerinin beraber beyan edilmesi gerekmektedir.
Son maddeyi anlamak adına örneklemek gerekirse ;
Örnek : Ali Bey’in 2017 yılında sahibi olduğu işyerinden elde ettiği gelir 18.000 TL (brüt) ve kiraya verdiği konutlarından elde ettiği gelir ise 25.000 TL’dir
(25000-3900) + 18000 = 39.100 TL
Görüldüğü üzere toplam gelir 2017 yılı için 30.000 TL olan sınırı aştığından Ali Bey hem işyeri hem de konut gelirleri için beyan vermek zorundadır.
Örnek : Hasan Bey’in 2017 yılı işyeri kira geliri 15.000 TL(brüt) ve konut kira geliri ise 17.500 TL’dir
(17500-3900) + 15000 = 28.600 TL
Görüldüğü üzere toplam gelir 2017 yılı için sınır olan 30.000 TL’yi aşmadığından Hasan Bey sadece konuttan elde ettiği kira geliri için beyan verecektir.
KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA NASIL UYGULANMALIDIR?
- Konutun ortaklı olması halinde tüm ortakların elde ettiği gelirden ayrı ayrı 3.900 TL’lik istisna tutarı düşülebilir.
- Birden fazla konuttan kira elde edilmesi halinde istisna tüm gelirlerin toplamına bir defa uygulanacaktır.
- Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.900 TL’lik istisna tutarından yararlanamazlar.
- 3.900 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenler, gelirlerinin gayrisafi tutarı ayrı ayrı veya birlikte ücret, menkul sermaye iradı , gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan dolayı 2017 yılı için 110.000 TL’yi aşması halinde 3.900 TL’lik istisna tutarında yararlanamazlar
S.M.M.M
M. ÇAĞRI DEMİR
